Wissenswertes
der Brigitte Aigner Immobilien OG aus Salzburg
Wir halten Sie auf dem Laufenden
in Sachen Immobilienmarkt und Mietrecht
An dieser Stelle möchten wir Ihnen regelmäßig mit Informationen zu diversen Neuerungen und Veränderungen auf dem Immobilienmarkt dienen.
Um Unklarheiten entgegen zu wirken, die sich beim Mieter, Eigentümer und Verwalter bezüglich des Mietrechts häufig aufwerfen, erscheinen hier stets gegenwärtige Meldungen zu diesem Thema.
Aktuelles zum Thema ausmalen
Durch die so genannte „Klauselentscheidung“ und darauf folgende Entscheidungen des OGH ist viel Bewegung, aber auch viel Rechtsunsicherheit im Bereich der Themen „Erhaltung des Mietgegenstandes, Ausmalen am Ende der Mietdauer" und der Gleichen entstanden.
Bis dato gibt es keine endgültigen Entscheidungen zu oben erwähnten Thema und es kann nur festgestellt werden, dass der OGH dazu tendiert, die Vermieter stärker in die Pflicht zu nehmen.
Gerade das Thema „ausmalen" wirft immer wieder Fragen auf und ist es auch besonders diffizil. Es gibt noch keine endgültige Entscheidung und der OGH hat lediglich in den Klauselentscheidungen und in einer weiteren Individualentscheidung über die Ausmalpflicht abgesprochen.
Dieser Einzelentscheidung vom 18.09.2009, 6 Ob 104 / 09a liegt allerdings ein sehr konkreter Fall zugrunde. Deshalb kann dies nicht ohne weiteres auf alle Mietwohnungen angewendet werden.
Hier hat die Mieterin eine relativ desolate Wohnung, im Vollanwendungsbereich des MRG, übernommen, in welcher sie aufwendige Sanierungen vornahm und auch bei Mietbeginn selbst ausgemalt hat. Nach Auszug der Mieterin hat die Vermieterin - Unternehmerin - das vertraglich vereinbarte Ausmalen der Wohnung verlangt. Hier sah der OGH eine gröbliche Benachteiligung der Mieterin. Sie ergibt sich aus der Tatsache, dass die Vermieterin im konkreten Fall die Wohnung unausgemalt übergeben hatte und sie bei Wirksamkeit der Ausmalverpflichtung daher in einem besseren Zustand zurückverlangen könnte. Als grobe Richtlinie in dieser derzeitigen rechtlichen Grauzone kann man Angeben, dass die Wohnung nicht auszumalen ist, wenn:
- keine über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehende Beeinträchtigung besteht (Achtung Raucher, hier gibt es eine Entscheidung des Deutschen Höchstgerichts, dass eine verrauchte Wohnung sehr wohl über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht!) Eine gleich lautende Entscheidung eines österreichischen Gerichtes ist nicht unwahrscheinlich.
- die Wohnung in Weißtönen gestrichen ist
Nochmals sei betont, dass es sich momentan um einen rechtlichen Graubereich handelt und es bis dato keine endgültigen Entscheidungen gibt. Insbesondere ist zu beachten ob der Vermieter Unternehmer oder Konsument ist, und auch ob die gemietete Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG liegt bzw. ausgenommen ist. Es ist nach wie vor im Einzelfall zu entscheiden.
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